Всё о КАПРЕМОНТЕ

Уважаемые члены ЖСК «Фрунзенец-2»

На данной страничке нашего сайта мы будем размещать и регулярно обновлять информацию по региональной программе капитального ремонта общего имущества домов. Убедительно рекомендуем всем жильцам внимательно изучить размещённые здесь статьи и видеоматериалы.


Вопросы-Ответы по спецсчёту на капремонт

О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории г.Москвы

Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории г.Москвы в 2015 году

Организация и финансирование капитального ремонта в многоквартирных домах в городе Москве


 ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ КАСАЮЩИЕСЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА


 

Чем обусловлен минимальный размер взноса на капремонт, почему он составляет 15 рублей?

Минимальный размер взноса учитывает затраты на выполнение перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Предусмотрены ли субсидии и компенсация расходов при оплате капитального ремонта общего имущества МКД?

Согласно статье 159 Жилищного кодекса РФ предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Минимальный размер взноса входит в стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг при расчете субсидий для малообеспеченных граждан. Таким образом, если совокупный платеж, включающий минимальный размер взноса за капремонт, составляет более 22 процентов от совокупного семейного дохода, в этом случае начисляется субсидия. Кроме того, статьей 160 Жилищного кодекса РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами Московской области и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления предусмотрена компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, в том числе капитального ремонта.

Может ли минимальный размер взноса дифференцироваться?

Согласно пункту 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ минимальный размер взноса может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного Жилищным кодексом РФ и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Нужно ли ЖСК открывать спецсчёт, если у него уже существует другой счёт, на который перечисляются денежные средства при оплате коммунальных услуг?

Специальный счёт — счёт, открытый в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации, предназначенный для аккумулирования средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Владельцем такого специального счета является ТСЖ. Открытие такого счета обязательно, на нем аккумулируются денежные средства именно на капитальный ремонт и на другие расходы не могут предоставляться в отличие от других счетов, открытых ТСЖ, на которых аккумулируются денежные средства на оплату различных коммунальных услуг. В случае наличия специального счета собственники могут отследить поступление взносов именно на капитальный ремонт.

Если собственники не хотят перечислять деньги региональному оператору, можно ли создать свой счёт?

Законодательство РФ предусматривает такую альтернативу. Если вы не хотите перечислять деньги региональному оператору, то можно создать счёт на свой дом. Только для этого есть обязательное условие. У собственников помещений в многоквартирном доме должно быть товарищество собственников жилья (ТСЖ) на одном доме.

Если члены ТСЖ — собственники помещений приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, владельцем которого является ТСЖ, на чьё имя будет открыт счёт? На имя ТСЖ, как юридической организации, или на имя физического лица, уполномоченного общим собранием собственников на открытие специального счёта?

Согласно части 2 статьи 175 ЖК РФ владельцем специального счёта может быть:

1) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

2) региональный оператор.

Таким образом, если управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ, соответствующее требованиям ЖК РФ, собственники помещений в таком доме могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого будет ТСЖ. В этом случае специальный счёт будет открыт на имя ТСЖ как юридического лица.

Кто и как будет контролировать расходование денег на счетах регионального оператора, чтобы уберечь их от коррупционеров и нецелевого использования?

Деньги аккумулируются на счетах и никуда деться не могут. Даже региональный оператор их просто так снять не сможет. Банк перечислит деньги подрядчику только тогда, когда региональный оператор принесёт протокол общего собрания об участии в капитальном ремонте, договор на выполнение работ, акт приемки и итоговый протокол общего собрания об утверждении выполненных работ.

Предусмотрены ли какие-то средства на капремонт из бюджета?

Со-финансирование программ по проведению капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах будет происходить как за счёт собственных средств бюджета, так и муниципалитетов на оплату взноса на капитальный ремонт за жилые помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований, а также средства на со-финансирование мероприятий краткосрочных планов по реализации региональной программы. Доли со-финансирования будут зависеть от их бюджетной обеспеченности. Предусмотрены средства из бюджета Москвы  по со-финансированию программы капремонта в части замены лифтов, как одной из самых дорогих работ при осуществлении капремонта в многоэтажных домах.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца специального счёта регионального оператора, то кто будет выбирать банк в котором будет открыт данный счёт? Смогут ли собственники иметь влияние на выбор банка (процент ставки и т.д.) или всё решит за них региональный оператор?

Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счёт, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если владельцем специального счёта определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счёт, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора.

Частью 2 статьи 176 установлено, что специальный счёт может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своём официальном сайте в сети «Интернет».

Что будет в том случае, если ремонт делать надо, а денег нет? Например, в доме имеются должники. Но ведь основная масса собственников законопослушна и исправно оплачивает коммунальные услуги?

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счёте (счетах) регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счёте (счетах) этого же регионального оператора.

ТСЖ, ЖСК и региональный оператор должны использовать имеющиеся меры воздействия на должников. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме несет персональную ответственность за выполнение своих обязательств, поэтому обязательства неплательщиков перекладываться на добросовестных соседей не будут.

Могут ли собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счёте, принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой?

Собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счёте, могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой.

Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников.

Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление таким домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо по собственной инициативе.

При этом, частью 7 статьи 189 ЖК РФ определено, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, не проведён в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора.

Кто должен подписывать договор о формировании фонда капитального ремонта?

В соответствии с частью 1 статьи 181 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие такого решения, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счёт регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть определено лицо, уполномоченное на подписание указанного договора от лица собственников.

Не получится ли так, что собственники помещений будут собирать деньги на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а региональный оператор на эти деньги будет содержать свой аппарат?

В соответствии с частью 3 статьи 179 Жилищного кодекса РФ, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счёте (счетах) регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах.

Таким образом, использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Должно ли ТСЖ доплачивать в фонд капитального ремонта в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме отказываются платить взносы на капитальный ремонт общего имущества?

Жилищным кодексом РФ не установлена обязанность ТСЖ по уплате взносов на капитальный ремонт за собственников помещений в многоквартирном доме, отказывающихся платить данный взнос.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме несёт персональную ответственность за выполнение своих обязательств.

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность ТСЖ нести ответственность (уплачивать взносы) на капитальный ремонт за должников.

Вместе с тем, частью 4 статьи 169 Жилищного кодекса РФ установлено, что доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства ТСЖ, в том числе доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов ТСЖ, на формирование фонда капитального ремонта в счёт исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, взносы на капитальный ремонт общего имущества каждого собственника помещений в многоквартирном доме могут быть уменьшены либо сведены к нулю.

Каким образом собственники помещений в многоквартирном доме должны уведомить органы местного самоуправления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта?

Механизм уведомления собственниками помещений в многоквартирном доме органов местного самоуправления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта Жилищным кодексов РФ не определен.

Вместе с тем, частью 7 статьи 170 и частью 7 статьи 189 Жилищного кодекса РФ предусмотрены случаи, когда орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора.

Учитывая то, что вопрос уведомления органов местного самоуправления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта Жилищным кодексом РФ не урегулирован, органы местного самоуправления могут самостоятельно проводить мониторинг выбора способов формирования фонда капитального ремонта. Собственники помещений многоквартирного дома уведомляют о выборе способа формирования фонда капитального ремонта направлением протокола в «Государственную жилищную инспекцию».

Начисляются ли взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

Частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме, включенном в региональную программу капитального ремонта.

При этом не имеет правового значения, в чьей собственности находится многоквартирный дом.

Таким образом, если многоквартирный дом, находящийся в государственной или муниципальной собственности, включен в региональную программу капитального ремонта, взносы на капитальный ремонт такого дома также будут начисляться.

Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме, которым управляет  ЖСК иметь отдельный счёт для формирования фонда капитального ремонта?

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ одним из способов формирования фонда капитального ремонта, который собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать, является перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счёте.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте. Каким образом органы местного самоуправления могут повлиять на такой выбор с целью принудить собственников формировать фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора?

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта является правом собственников, и органы местного самоуправления не вправе принуждать собственников сделать тот или иной выбор.

Каким образом будет формироваться региональная программа капитального ремонта и как будет определяться очерёдность работ?

Орган местного самоуправления обобщает поступившую информацию, а также собирает информацию по многоквартирным домам, находящимся в муниципальной и (или) государственной собственности, и по многоквартирным домам, информация о которых не представлена лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами. Обобщенная информация обо всех многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования, представляется органом местного самоуправления в Министерство строительного комплекса.

Министерство строительного комплекса на основании сведений, представленных органами местного самоуправления, формирует проект региональной программы и направляет его в Правительство Москвы для утверждения.

Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год не позднее 25 января каждого года.

В соответствии с частью 7 статьи 168 Жилищного кодекса РФ в целях реализации региональной программы, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы.

Кто будет нести ответственность за протечки, заливы и т.д.?

Вопрос ответственности за протечки, заливы и т.д. определяется в каждом конкретном случае. При этом нужно отделять частную собственность от общего имущества, а текущий ремонт и содержание дома – от капитального ремонта.

Так, если протечка или залив произошли в пределах помещения, принадлежащего на праве собственности, ответственность несет собственник помещения.

Если протечка или залив произошли из-за ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома то, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, ответственность несут собственники помещений. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

На какие цели могут расходоваться средства со специальных счетов?

Исходя из части 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, средства со специального счета могут расходоваться только на:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю;

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату указанных выше услуг и (или) работ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;

4) снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Какие нужны документы для перечисления средств со специального счета?

Статьей 177 Жилищного кодекса РФ установлено, что:

Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту, при предоставлении:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

2) договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

3) акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса в размере не более чем 30 % от стоимости услуг и (или) работ по договору.

Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о заключении кредитного договора, договора займа с банком, займодавцем с указанием банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;

2) кредитного договора, договора займа.   

В многоквартирном доме часть собственников помещений отказываются платить взносы на капитальный ремонт. Кто будет платить взносы за этих лиц?

При формировании фондов капитального ремонта не предусмотрено переложение бремени неплательщиков на добросовестных граждан.

Более того, согласно части 14.1 статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

Неуплаченные взносы и проценты могут быть взысканы с должников в судебном порядке.

На кого лягут судебные расходы в случае взыскания задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт в судебном порядке?

В соответствии с частью 1 статьи 97 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, когда вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда – такие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета.

Возможен ли зачёт стоимости ранее проведённых отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома в счёт будущих платежей по капитальному ремонту?

Да, такая возможность предусмотрена.

В случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Каким образом средства фонда капитального ремонта, формирующегося на специальном счёте, защищены в случае банкротства банка, отзыва у банка лицензии?

В соответствии с частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ специальный счёт может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют указанным требованиям, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

Данной нормой законодатель минимизировал риски потери средств фонда капитального ремонта, формирующегося на специальных счетах.

Что должно быть отражено в протоколе, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счёте?

В соответствии с частью 1 статьи 176 Жилищного кодекса РФ специальный счёт открывается при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 4 статьи 170 Жилищного кодекса РФ установлено, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Должны ли идти проценты на средства на счёте или они будут таять? В связи с инфляцией?

Согласно части 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ специальный счет открывается в российских кредитных организациях. В соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ по специальному счету могут совершаться следующие операции:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ (разработка проектной документации, оплата услуг по строительному контролю);

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ (услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю), уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;

5) зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;

7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 174 Жилищного кодекса РФ (в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию);

8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, не допускаются. Банк в порядке, установленном статьей 177 Жилищного кодекса РФ, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечить соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям Жилищного кодекса РФ. Таким образом, начисление процентов по специально счету зависит от банковских правил и договора специального счета.

Если собрание проголосовало «против», что делать, чтобы заставить людей проголосовать «за»?

Согласно статье 169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт. В соответствии с частью 3 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет или перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение двух месяцев после официального опубликования региональной программы Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области на 2014—2038 годы «(далее – Программа). В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный Программой, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта орган местного самоуправления в течение 10 дней принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Будет ли региональному оператору разрешено пользоваться деньгами со специального счета?

Денежные средства, которые находятся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 177 Жилищного кодекса РФ средства со специального счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того многоквартирного дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете. Списание средств со специального счета производится только при предоставлении в банк протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащим решение о совершении соответствующей операции.

Возможно ли воспользоваться частью средств по мере необходимости?

Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников такого многоквартирного дома. При этом в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены и утверждены:

— перечень работ по капитальному ремонту;

— смета расходов на капитальный ремонт;

— сроки проведения капитального ремонта;

Лицо, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ (статья 189 Жилищного кодекса РФ).

Может ли фонд дать отсрочку на внесение денег?

Нет, региональный оператор не наделен полномочиями по предоставлению отсрочки по внесению взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежемесячно уплачивать взносы на капитальный ремонт.

Собственники жилых помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт исходя из жилой или общей площади жилых помещений, находящихся в их собственности?

Согласно части 1 стать 153 Жилищного кодекса граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, взнос на капитальный ремонт.

Частью 2 статья 15 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся, в том числе, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, взнос на капитальный ремонт рассчитывается исходя из площади жилого помещения (площади квартиры, части квартиры, комнаты), принадлежащей собственнику.

Вместе с тем, согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, плата за капитальный ремонт должна рассчитываться исходя из общей площади жилого помещения, т.е. без учета балконов, лоджий, веранд и террас.

Кто должен уплачивать взносы на ремонт находящихся в многоквартирном доме колясочных, гаражей, технических этажей?

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе, технические этажи;

иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Таким образом, колясочные и технические этажи являются общим имуществом многоквартирного дома и обязанность по их содержанию и ремонту лежит на всех собственниках помещений в таком доме.

В случае, если машино-места в гаражах, находящихся в многоквартирном доме, имеют собственников, то обязанность по содержанию и ремонту таких гаражей лежит, в том числе, и на их собственниках машино-мест.

ремонт внутридомовых инженерных систем электро- , тепло- , газо- , водоснабжения, водоотведения;

ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

утепление и (или) ремонт фасада;

установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

ремонт фундамента многоквартирного дома.

Таким образом, капитальный ремонт колясочных, гаражей и технических этажей в рамках региональной программы производиться не будет, если данные помещения не являются подвальными.

Однако, согласно части 3 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, т.е. эти деньги могут быть направлены на капитальный ремонт колясочных, технических этажей и гаражей.

Какое время отводится от принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме об открытии специального счета до самого открытия специального счёта?

Специальный счёт должен быть открыт в двухмесячный срок после опубликования региональной программы.

Кто является инициатором капитального ремонта?

Частью 3 статьи 189 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Кто должен определить и посчитать объём работ при капитальном ремонте?

В соответствии с частью 3 статьи 189 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет собственникам предложения, в том числе, о необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости.

Согласно частям 4 и 5 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение об определении и утверждении, в том числе, перечня работ по капитальному ремонту и сметы расходов на капитальный ремонт.

Могут ли проценты, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, поступать на специальные счета?

Согласно части 1 статьи 170 ЖК РФ проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт образуют фонд капитального ремонта.

Таким образом, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выберут формирование его на специальном счете, то проценты, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, будут поступать на специальный счета.

Осуществлять взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 169 Кодекса). Исключение установлено только для собственников помещений в тех домах, которые признаны аварийными, а также для собственников, чьи помещения и земельный участок под домом изымаются для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 169 Кодекса).

Обязанность вносить взносы на капремонт возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме. Формировать фонд капитального ремонта на специальном счете можно лишь после принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В дополнение сообщаем, что в соответствии с пунктом 3 статьи 169 Кодекса обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Специальный счет открывается в кредитной организации на имя лица, указанного в пунктах 2 и 3 статьи 175 Кодекса (регионального оператора, ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива), при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 2 статьи 44 Кодекса, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

В соответствии со статьей 174 Кодекса денежные средства, находящиеся на специальном счете носят целевой характер и могут использоваться только в целях осуществления капитального ремонта соответствующего многоквартирного дома, следовательно, расчетный счет ТСЖ, открытый для текущей деятельности товарищества, не может быть использован в качестве специального счета.

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о таких кредитных организациях на своем официальном сайте в сети «Интернет».

В соответствии с частью 2 статьи 154 Кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает двойную уплату ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений в таком доме.

Какой механизм воздействия будет применяться к неплательщику взносов на капитальный ремонт?

Планируется проведение разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах о необходимости своевременной и полной оплаты взносов на капитальный ремонт.

Неуплаченные взносы на капитальный ремонт, а также проценты за несвоевременную и (или) не полную уплату таких взносов будут взысканы с должников в судебном порядке.

— Имеют ли право жители запросить информацию у управляющих компаний о сумме уже накопленных средств на капитальный ремонт по своему дому?

— Информацию может получить любой житель или только председатель совета дома?

— В какой срок управляющие компании должны предоставить информацию?

— Какой порядок использования этих средств?

— Останутся ли накопленные средства в городе или будут переведены на счет регионального оператора?

— Если будут переведены, то в какой срок?

Данные вопросы не входят в компетенцию Фонда.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 183 Кодекса региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее – система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Система учета фондов капитального ремонта включает в себя, в частности, сведения о:

1) размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов;

2) размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Региональный оператор по запросу предоставляет указанные сведения собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным домом (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме лицу, уполномоченному собственниками помещений в таком доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включены:

1) плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плата за коммунальные услуги.

Статья 159 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность предоставления субсидий гражданам, в число которых включены и собственники жилых помещений, на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

При этом частью 1 ст. 159 Жилищного кодекса РФ установлено, что субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее — субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Из анализа во взаимосвязи названных норм Жилищного кодекса РФ следует, что если уплата установленного взноса на капитальный ремонт приведет к превышению максимально допустимой доли расходов гражданина на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, то у этого гражданина возникнет право на получение субсидии.

Кроме того, частью 1 ст. 160 Жилищного кодекса РФ установлено, что отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

В этой связи отметим, что если названными актами прямо предусмотрено предоставление компенсации на оплату жилых помещений их собственникам, то с учетом приведенных выше положений ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ в общей сумме компенсации должны учитываться расходы на оплату взносов на капитальный ремонт.

К примеру, согласно ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% на оплату жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, — на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Из содержания приведенной нормы видно, что собственникам жилых помещений скидка предоставляется лишь на оплату коммунальных услуг. Таким образом, инвалидам и семьям, имеющим инвалидов, компенсация расходов на уплату взносов на капитальный ремонт не предусмотрена.

В то же время в силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» Герои Социалистического Труда, Герои Труда Российской Федерации, полные кавалеры ордена Трудовой Славы и проживающие совместно с ними члены их семей освобождены от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда. Следовательно, указанные категории граждан могут рассчитывать на освобождение от оплаты жилого помещения, в том числе и от уплаты взносов на капитальный ремонт, либо на получение соответствующей компенсации в случае оплаты ими расходов на жилое помещение.

Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно ч. 2 ст. 160 Жилищного кодекса РФ компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном ст. 159 Жилищного кодекса РФ. В связи с этим получение компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг может привести к утрате права на получение соответствующей субсидии.

Сумма в квитанции за коммунальные услуги на содержание и ремонт жилого помещения, в которую так же входили отчисления на капремонт не изменилась. Новая строка «взнос на капремонт» подразумевает оплату 15 руб. за кв. м. Получается, что мы платим два раза за одну и ту же услугу? Наверное, правильнее было бы вычесть из статьи на содержание и ремонт ту часть, которая отчислялась на капремонт?

Согласно ст. 154 ЖК РФ в тариф за содержание и ремонт жилья входят услуги и работы по управлению многоквартирным домом, организации и выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, а также придомовой территории, включенной в состав общего имущества. В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели. При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии. Таким образом, тариф на содержание и ремонт жилья и взнос на капитальный ремонт не дублируют друг друга и предназначены для обеспечения разных статей расходов на общедомовое имущество.

В чем отличие услуги «содержание и ремонт» от услуги «капитальный ремонт»? Ранее в платежном документе вся оплата шла одной строкой, потом содержание и ремонт выделили отдельно (в сумме которого и была предусмотрена оплата за капремонт), а сейчас снова повысилась квартплата на сумму строки капремонт, которую вынесли отдельно. Получается, что мы дважды оплачиваем капремонт? Если это не так, то общая сумма квартплаты не должна была увеличиться, а из строки содержание и ремонт должна была быть вычтена сумма капремонта, рассчитанная по ставке 15 руб. Правомерно ли это сделано?

Согласно ст. 154 ЖК РФ в тариф за содержание и ремонт жилья входят услуги и работы по управлению многоквартирным домом, организации и выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели.

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учёта тепла, воды, газа, электроэнергии. Таким образом, тариф на содержание и ремонт жилья и взнос на капитальный ремонт не дублируют друг друга и предназначены для обеспечения разных статей расходов на общедомовое имущество.

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 169) собственники многоквартирных домов обязаны платить за капитальный ремонт общего имущества. Если Ваш дом включен в региональную программу капитального ремонта, то собственники не имеют права не платить взносы на капитальный ремонт.

Выбрать способ собственники должны вместе, на общем собрании. Решение о выборе способа формирования фонда капремонта будет считаться принятым, если две трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме поддержат решение. Если число голосов не будет собрано, ту же повестку дня можно выносить на заочное голосование.

Если сами собственники не собрались в течение первого месяца, то на следующий месяц собрание вправе организовать местная администрация.

Мне непонятно зачем нужен Фонд капитального ремонта. Почему платить надо именно с этого года? Думаю, с этим платежом нужно повременить.

Федеральными законами № 271-ФЗ от 25.12.2012г. и № 417–ФЗ от 28.12.2013г. определены правовые основы для вовлечения в процесс финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах (МКД) собственников жилья и внесены коррективы в правовые основы организации капитального ремонта общего имущества этих домов. Для осуществления капитального ремонта субъектам РФ разрешено создание некоммерческой организации в правовой форме фонда – регионального оператора капитального ремонта, который принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование, а также может использовать для ремонта домов средства, сформированные из взносов собственников помещений в других домах.

Законами предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта: накопление взносов на специальном счете МКД или перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора (котловой способ). Владельцем счета, где формируется фонд капитального ремонта Вашего дома, является региональный оператор. В строке «взнос на капитальный ремонт» региональному оператору присвоен код — код поставщика 315.

В соответствии с ч. 3 ст. 178 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, не допускается. Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.

Не следует задерживать оплату взносов. В соответствии с соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фронд капитального ремонта проценты в размере, установленном в порядке, предусмотренном ч. 14 данной статьи, а именно пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Я не являюсь собственником жилого помещения. Почему мне присылают извещение на оплату взносов за капитальный ремонт?

В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме обязаны оплачивать собственники помещений в многоквартирном доме. Таким образом, внесение взноса за капитальный ремонт – обязанность владельца квартиры, в которой Вы проживаете. В соответствии с областным законодательством (ст.6 Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/213-ОЗ, в ред. Закона Московской области от 30.01.2014 № 6/2014-ОЗ), региональный оператор вправе заключить агентский договор с организациями, которые формируют и выставляют счета собственникам помещений (ТСЖ, Управляющие компании и иные организации) о включении в ежемесячный платежный документ строки о размере взноса на капитальный ремонт.

В своей управляющей организации Вам следует уточнить, кто является собственником квартиры, где Вы проживаете.

Наше ТСЖ открыло спецсчёт на капремонт у регионального оператора. Правомерно ли начислять пени по статье капитальный ремонт?

Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт (часть 14.1 статьи 155 ЖК РФ).

Уплаченные за просрочку проценты зачисляются в фонд капитального ремонта и, соответственно, оплачиваются в том же порядке, что и взносы на капитальный ремонт – на специальный счёт для формирования фонда капитального ремонта.

Я не являюсь собственником квартиры, я должна платить 15 руб. за капремонт? Верно ли это?

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, не включает в себя взнос на капитальный ремонт.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).

Вместе с тем, экономический смысл платы за найм помещения состоит в возмещении нанимателем затрат собственника этого помещения. В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 02.12.1996 № 17-152 «Об утверждении методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного Фонда», плата за найм должна компенсировать затраты собственника жилого помещения на строительство и реконструкцию жилищного фонда в течение срока службы жилищного фонда. Определение базовой ставки за найм жилого помещения рекомендуется производить исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда.

Прочитала мнение эксперта, что на средства фонда капитального ремонта дома, сформированные из превысившего минимальный размер взноса, можно проводить, цитирую: «финансирование любых услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и на благоустройство придомовой территории (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ)».
В ч.3 166 статьи нет указания на возможность использования этих средств на благоустройство придомовой территории.
Благоустройство придомовой территории относится к работам и услугам по капитальному ремонту?

На основании приложения 8 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок), может быть отнесено к работам, проводимым при капитальном ремонте.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 170 Жилищного кодекса РФ, фонд капитального ремонта образуют взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете. Частью 1 статьи 174 определяется, что средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. В то же время пунктом 6 части 1 статьи 177 указывается, что по специальному счету может совершаться списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.

Будет ли списание комиссионного вознаграждения осуществляться за счёт средств фонда капитального ремонта? Если нет – то из каких средств?

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.8 главы 2 инструкции Банка России от 14 сентября 2006 года № 28-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)» специальный счет является отдельным видом банковского счета и открывается в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.

Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса Российской Федерации по специальному счету могут совершаться в том числе операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.

Частью 1 статьи 174 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, а также погашение кредитов, займов, полученных и использованных для оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Таким образом, уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Вместе с тем договором банковского счета могут быт предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например, средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента.

Может ли быть владельцем специального счёта на капитальный ремонт Жилищный кооператив, управляющий не одним, а тремя многоквартирными домами? ЖК РФ на этот счёт не дает конкретных указаний, как по ТСЖ.

Жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, согласно части 2 статьи 175 ЖК РФ, могут быть владельцами специального счета.

При этом, частью 4 статьи 175 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

Таким образом, в случае принятия собственниками решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и выборе в качестве владельца такого счета жилищного кооператива, жилищный кооператив открывает отдельный специальный счет.

Может ли региональный оператор взять кредит для осуществления своих полномочий по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома?

Деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ с учетом особенностей, установленных ЖК РФ, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ (часть 3 статьи 178 ЖК РФ).

Имущество регионального оператора формируется за счет источников, указанных в части 1 статьи 179 ЖК РФ, а также иных источников, предусмотренных нормативными правовыми актами субъекта РФ, уставом регионального оператора (пункт 4.1 Методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 февраля 2014 г. № 43/пр).

В качестве дополнительных источников формирования имущества регионального оператора могут быть предусмотрены кредиты, займы, полученные региональным оператором в целях реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах субъекта РФ (пункт 4.2 Методических рекомендаций по созданию региональных операторов).

При планировании привлечения кредитных средств региональному оператору следует учитывать, что расходы по обслуживанию привлеченных средств, в том числе уплата процентов за пользование кредитами, должны осуществляться из средств фонда капитального ремонта, что в дальнейшем может повлиять на объем средств, направляемых на работы по капитальному ремонту.

Возник вопрос по поводу процентов, начисляемых на собранные средства в случае формирования фонда на общем счете регионального оператора – эти проценты так же ведутся в разрезе отдельных домов? Получается, что в случае «перераспределения» средств с одного дома на другой при недостаточности средств на капремонт какой-то дом недополучит проценты? А в случае смены способа формирования с общего счета на спецсчёт проценты как-то учитываются и переводятся на спецсчёт или только сумма собранных взносов?

Согласно статье 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта образуют: взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимся на специальном счете. Ввиду выше изложенного, проценты, начисляемые на остаток средств на счете регионального оператора, не являются средствами фонда капитального ремонта. Данными средствами распоряжается региональный оператор. На основании вышеизложенного при изменении способа формирования фонда капитального ремонта подлежат перечислению на другой счет только неизрасходованные средства фонда капитального ремонта.

В нашем доме собственники не провели общее собрание о проведении капитального ремонта МКД. Возможно без решения собственников проводить капитальный ремонт?

В соответствии с частью 1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через 3 месяца с момента получения указанных предложений (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть и принять следующие предложения на общем собрании решения:

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Вместе с тем, в случае, если в указанный 3-х месячный срок собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Почему убрали из перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме утепление фасадов панельных домов?

Данный вид работ был исключен из региональной программы и Закона в связи с тем, что в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2013 № 417-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данные работы были исключены из обязательного перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Считается ли балкон конструктивным элементом фасада многоквартирного дома и будут ли ремонтироваться балконы домов за счёт средств, собранных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

По мнению Фонда, если балконы не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (являются общим имуществом), то такие балконы должны ремонтироваться за счет фонда капитального ремонта.

Кто будет нести ответственность за качество выполненных работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах?

Частью 4 статьи 18 Закона установлено, что региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

В соответствии с частью статьи 188 Кодекса убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 188 Кодекса субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах, указанными в части 1 статьи 188 Кодекса.

Однако, законодательством Российской Федерации не установлена ответственность регионального оператора перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на специальных счетах.

Следовательно, указанные собственники сами несут ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными такими собственниками.

Наш многоквартирный дом формирует фонд капитального ремонта на специальном счете. Скажите, пожалуйста, как собственники помещений нашего дома могут получать информацию об остатках на специальном счете, если наши взносы на капитальный ремонт не проходят транзитом через УК, а перечисляются непосредственно на спец счёт, владельцем которого является региональный оператор?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, региональный оператор предоставляет информацию по специальному счету, владельцем которого он является, любому собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме.

Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов предусматривает возможность предоставления периодической информации об оплате взносов на капитальный ремонт в виде банковской выписки ответственному представителю собственников помещений в многоквартирном доме. Для этого необходимо подписать дополнительное соглашение к Договору о формировании фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на специальном счете, где нужно указать ответственное лицо за получение информации.

Дополнительно соглашение размещено в разделе «Информация» по следующей ссылке: Дополнительное соглашение к договору спец. счета

Возможно ли обратиться с заявлением об отказе платить ежемесячно за капитальный ремонт, при этом, взять на себя обязательство об оплате сметы расходов при фактическом ремонте многоквартирного дома, либо отчуждении недвижимого имущества?

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, взнос на капитальный ремонт.

Согласно части 1 статьи 158 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Частью 1 статьи 169 Кодекса установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Внесение взносов на капитальный ремонт по факту выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо при отчуждении недвижимого имущества в многоквартирном доме, законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Что делать с теми собственниками квартир, у которых право оформления собственности находится в процессе регистрации? В некоторых случаях процесс доходит до года.

Согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Следовательно, расходы по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома несет лицо, на которое зарегистрировано право собственности на имущество в многоквартирном доме.

Как качественно составить дефектную ведомость? У нас в УК таких специалистов нету. Кто нам может помочь?

Дополнительно сообщаю, что администрация муниципального образования вправе направить письмо в адрес Некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» (далее Фонд) по вопросу составления дефектных ведомостей специалистами Фонда.